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二手房“营改增”落定 未满两年按5%征收
2016-04-20 10:21　　来源：新闻中心
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　　财政部、国家税务总局24日对外公布的营改增全面推开细则显示，，，， ，个人将购买不足2年的住房对外销售的，，，， ，按5%的征收率全额缴纳增值税；； ；；；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，，，， ，免征增值税。 。。 。。。

　　对于此前市场担心营改增后，，，， ，个人转让住房由缴纳营业税转为增值税会增加税负，，，， ，分析人士指出，，，， ，从方案细则看，，，， ，对于非一线城市而言，，，， ，个人购房如果不满2年进行交易，，，， ，实际和此前的营业税政策并没有太大的差异。 。。 。。。而持有时间超过2年的住房进行交易免征。 。。 。。。此类政策和过去的营业税政策保持了一致的特点，，，， ，而且从税费效应看，，，， ，也没有太大的变化。 。。 。。。

　　税率/二手房征收率5%

　　经国务院批准，，，， ，自2016年5月1日起，，，， ，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下称营改增）试点，，，， ，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，，，， ，纳入试点范围，，，， ，由缴纳营业税改为缴纳增值税。 。。 。。。新增试点行业的原有营业税优惠政策原则上延续，，，， ，对特定行业采取过渡性措施，，，， ，确保所有行业税负只减不增。 。。 。。。

　　随后，，，， ，财政部公布了四大行业增值税税率，，，， ，建筑业和不动产业税率为11%。 。。 。。。5月1日开始的扩围与以往有所不同，，，， ，将首次涉及自然人缴纳增值税征管，，，， ，主要是个人二手房交易。 。。 。。。

　　细节显示，，，， ，个人购买不足2年的住房对外销售的，，，， ，按照5%的征收率全额缴纳增值税，，，， ，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，，，， ，免征增值税。 。。 。。。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。 。。 。。。

　　算账/营改增变化不大

　　营业税税率5%，，，， ，增值税征收率也是5%，，，， ，看上去这个比率一样，，，， ，但营业税是价内税，，，， ，增值税是价外税。 。。 。。。目前来看，，，， ，这种政策的平移并不会带来税负增加。 。。 。。。

　　根据增值税的算法，，，， ，需要先计算出销售额。 。。 。。。例如王女士有一套售价200万元（含税、购买不足2年）的房子，，，， ，最终增值税应纳税额为（200÷ 1.05）×0.05＝9.52万。 。。 。。。当前营业税下是总价按照5%的税率征收，，，， ，按现行政策，，，， ，营业税应纳税额为200×0.05= 10万元。 。。 。。。

　　增值税额是根据买入和卖出的差价判断，，，， ，在这期间房子增值幅度越大，，，， ，缴纳的增值税也就越多。 。。 。。。这就意味着，，，， ，增值税究竟是否会高过营业税还不一定，，，， ，这取决于最终的交易价格。 。。 。。。对于一些年限较长的房子来说，，，， ，甚至更多取决于此前的价格上涨幅度，，，， ，目前短期的影响相对较小。 。。 。。。

　　影响/长期有利去库存

　　西南财经大学财税学院副院长李建军表示，，，， ，国务院总理李克强强调营改增试点要保障所有行业税负只减不增，，，， ，国务院常务会议指出原有优惠政策会延续，，，， ，且有其他过渡政策。 。。 。。。个人二手房买卖若按5%征收率计算增值税，，，， ，跟营业税条件下税负相当，，，， ，个人二手房买卖者税负不会增加。 。。 。。。个人二手房交易改征增值税，，，， ，适用5%的征收率，，，， ，也是为了改革平稳过渡、不增加纳税人负担的做法。 。。 。。。政策从深层次降低了企业的实际税负，，，， ，长期来看，，，， ，对老百姓也是有利的。 。。 。。。

　　业内人士分析，，，， ，营改增是利于房地产成交，，，， ，而二手房营改增将会使二手房快速流通，，，， ，从而释放新房的库存。 。。 。。。

　　据记者了解，，，， ，税务系统内部已经下发文件，，，， ，营改增之后，，，， ，个人二手房交易这块的增值税仍暂时由地税部门征收。 。。 。。。因为二手房交易环节的其他税种，，，， ，如个税、契税等均由地税部门负责，，，， ，为统一方便管理考虑，，，， ，营改增之后，，，， ，仍由地税部门征收。 。。 。。。
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